BÀI 13: DỰ ÁN CHUNG CƯ – NGUỒN GỐC ĐẤT CHUNG CƯ VÀ CÁC NGHĨA VỤ LIÊN QUAN.

Quay lại vấn đề đất đai, và bài này nói về nguồn gốc đất của Dự án chung cư.
“Nguồn gốc đất” nghe nói nó nguy hiểm vậy chứ thực tế chính là lịch sử của miếng đất đó. Thật ra nhà ai cũng có nguồn gốc đất hết. Và nếu ai an cư lạc nghiệp lâu dài thì ai cũng có thể kể ra được cái nguồn gốc đất nhà mình. Đại khái như:

Nhà này hồi xưa là một vùng đất hoang, Nội mày vô đây khai thác dựng nhà, rồi sau đó sinh ra Cha mày, Cha mày lấy tao rồi ổng được cắt cho miếng đất này, hồi đó có cắt cho ông bác 1 miếng bên cạnh nhưng bác bán cho hàng xóm mình bây giờ rồi.

Hay là nghe nó “nguy hiểm” hơn kiểu như:

Cái nền nhà này trước đây là một bãi tha ma, tao với mẹ mày lấy nhau có khỉ gì đâu, nên mới ra đây sống, bên trái mày là 1 cái mộ to, mà 10 năm trước họ cất đi rồi, tao mất 3 chai rượu với con gà đó. Tối mày ngủ nếu có bị kéo chân cũng thường thôi nha con trai. Mạnh mẽ lên.

Nói chuyện vui, vậy chứ có cục đất tầm mấy ngàn m2 đến vài ha để xây chung cư, thì câu hỏi đầu tiên là “Đất này lịch sử nó sao”?
Ở SG, những căn chung cư mọc lên giữa khu dân cư hiện hữu thì phần lớn là đất chuyển đổi từ nhà xưởng lên, còn đất ở khu Dự án thường là đất quy hoạch. Mà nhìn chung là nguồn gốc đất nó như cái tiểu sử con người ấy, mỗi người mỗi tiểu sử.
Nguồn gốc đất sẽ ảnh hưởng đến cam kết giữa CĐT và nhà nước, và nguồn gốc đất khác nhau sẽ ảnh hưởng đến quá trình làm pháp lý khác nhau.
Thế nên nếu được, thì Dự án nào, nguồn gốc ra sao, nếu ai biết được thông tin này thì có thể phần nào đó nói lên được pháp lý của Dự án sẽ bị những cái gì. Cho vài ví dụ như sau hén.
  • Nếu nguồn gốc là đất trong Dự án, thì thường Dự án phải dành ra 20% làm NOXH, có nguy cơ dính NOXH.
  • Nếu nguồn gốc là đất nông nghiệp, thì việc thay đổi quy hoạch nó diễn ra thế nào, dân cư ổn không, FAR có bị gì không?
  • Nếu nguồn gốc đất là nhà xưởng, thì có vướng nghĩa vụ TĐC hay không, giải quyết nó thế nào.
  • Nếu nguồn gốc đất nhà nước thì có vấn đề gì về Tiền SDĐ không. Và giờ còn vướng gì nhà nước không…?
Đại khái thế.
Tất nhiên những cái này CĐT biết, và có thể sẽ không show hết cho khách hàng cùng biết, vì những cam kết, những nghĩa vụ có thể được thay đổi so với cái ban đầu, và việc thay đổi này đôi khi có nhiều thứ cần phải “âm thầm mà làm”.
Khi cấp chủ quyền cho căn hộ, thì mọi thứ này sẽ được rà soát lại. Thiếu cái nào thì phải làm cách nào cho thông, nếu tiền “thông” nhiều hơn tiền “thu” thì có thể chầm chậm ta tính. Ấy là vì làm xong sổ thì có thêm 5% tiền đóng tiếp, mà làm sổ khó quá thì treo 5% vậy.
Đại khái thế.

Tham gia thảo luận

Compare listings

So sánh