BÀI 18: DỰ ÁN CHUNG CƯ – KHI NÀO THÌ BẮT ĐẦU BÁN HÀNG?

Tháng trước, có một tình huống khá thú vị trong buổi chia sẻ về pháp lý của Dự án. Đó là khá nhiều người muốn nắm pháp lý để Dự đoán coi CĐT sẽ mở bán lúc nào để chạy quảng cáo cho kịp, hoặc các Nhà đầu tư nắm pháp lý để biết nên “vào” lúc nào và nên “thoát” lúc nào.
Thực tế thì CĐT họ còn dời kế hoạch mở bán, đủ hiểu là cái này không có gì là chắc chắn. Tuy nhiên cũng phải có chút gì đó “manh mối” chứ không phải không.
Như mr Đức từng chia sẻ ở đâu đó không nhớ, là ở Việt Nam, các CĐT làm Dự án chung cư là nhảy vào vòng xoáy của “Cuộc chiến dòng tiền”, hiểu nôm na là bỏ ít tiền nhất nhưng thu được cục lợi nhuận nào đó. Những thứ này được đo bằng IRR. Sẽ mô tả chi tiết hơn ở các nội dung về Dòng tiền.
Và vì mục tiêu đó, thì luôn phải cân đối giữa việc “thu càng nhanh càng tốt, và chi càng chậm càng tốt”. Đương nhiên đó là ý muốn, còn thực tế thì còn nhiều thứ nó ràng buộc, nên phải cân đối xuôi ngược, bởi thế mới gọi là kinh doanh.
Ở Sài Gòn, các CĐT thường trải qua các giai đoạn bán hàng như sau (Thực tế cái này chắc các bạn Sale sẽ biết rõ và chính xác hơn, nên nếu lỡ có thiếu sót thì xin được thọ giáo):
  • Chạy Rumor: Quảng cáo ầm ầm, giới thiệu những thứ ngon lành nhất của Dự án, nhìn chung là chưa gì rõ ràng, giá cũng ko rõ ràng luôn, giai đoạn này đôi khi nhận “Đặt chỗ”, hay tên gì đó mĩ miều chút: Mục đích của việc này là thăm dò thị trường coi người ta quan tâm cỡ nào. Cái thiện chí này thì khoản 35tr, 50tr, 100tr, 200tr tuỳ.
  • Mở bán chính thức và event ký HĐ cọc: CĐT sẽ làm 1 cái event hoành tráng, các khách hàng ở giai đoạn đặt chỗ sẽ tụ họp và chọn căn, đôi khi là bốc thăm, xong rồi thì ký HĐ cọc. Ký rồi thì đóng tiền theo tiến độ.
  • Hợp đồng mua bán: Cái hợp đồng này mới được gọi là chính thức nè, muốn ký HĐ này thì buộc phải được sự cho phép của Sở XD bằng văn bản gọi chung là Chấp thuận bán hàng. Trước khi ký HĐ này, CĐT có thể thu tối đa 30% giá trị căn hộ, khi chưa bàn giao, CĐT có thể thu tối đa 70% giá trị căn hộ, nếu CĐT có yế tố nước ngoài thì tỉ lệ này giảm xuống còn 50%.

Lưu ý: Có nhiều bạn đôi khi thắc mắc rằng tại sao ký HĐ rồi mà chưa đủ điều kiện, thật ra chỉ cái HĐMB nó mới cần điều kiện, còn 2 cái trên thì không cần văn bản nào cũng được. 2 cái trên không đồng nghĩa với việc pháp lý có ổn không, chỉ cái HĐMB phải được cho phép của Sở XD, nghĩa là đã được thẩm định rồi thì mới được phép ký.

Hồi trước có một số người có ý kiến về việc tiền “thiện chí” và HĐ cọc, tuy nhiên việc này theo cá nhân Mr Đức thì nó cũng bình thường thôi. Trong cuộng sống chúng ta có gặp mấy dạng kiểu như trả tiền trước lấy hàng sau, như ví dụ có lô hàng bên Mỹ, nhưng người ta bán sỉ, nên đủ số lượng mới mua được, do đó cần ai muốn mua thì đặt cọc trước rồi đi lấy hàng về. Cái này cũng kiểu vậy.
Chung cư là tập trung vào nhà ở, mặc dù nó có đất, nhưng chi phí dành cho việc xây nhà là nhiều hơn. Mà chung cư thì không thể xây từng căn được, nó là 1 dạng “xây sỉ”, xây cái 1 lần hết, thế nên để an toàn với nhau, thì phải bán được mới xây, kiểu như giá đó thì phải mua sỉ, và khách hàng cần đặt tiền trước để chứng tỏ rằng mua thì mới xây.
Tại sao lại tối đa 30%, đó là vì CĐT đã bỏ đất, khi CĐT đã bán cho 1 khách thì đồng nghĩa cục đất đó bị rơi vào trường hợp đã bán, không được làm việc khác, nên chưa xây thì CĐT cũng bị giam tiền. Nên cái tỉ lệ này nhằm dung hoà.
Quay lại vấn đề chính, là khi nào thì CĐT mở bán. Cái này là câu hỏi khó và thật sự thì phụ thuộc nhiều vào độ “chịu chơi” của CĐT. Có CĐT căn cứ theo thị trường để ra hàng, có CĐT căn cứ theo pháp lý để quyết định. Tuy nhiên như đã nói, thì cái Event cọc nó không cần thiết phải liên quan đến pháp lý, HĐMB thì mới cần, mà CĐT không ai tổ chức Event để ký HĐMB cả, chỉ làm Event để ký HĐ cọc mà thôi.
Đằng nào cũng phải đoán à. Tuy nhiên, như đã nói, CĐT luôn muốn thu tiền sớm, chỉ là có dám thu hay không thôi.

Tham gia thảo luận

Compare listings

So sánh