BÀI 20: DỰ ÁN ĐÔ THỊ.

Dự án đô thị là loại Dự án người ta làm đất nền / Nhà phố. Khác biệt của Dự án Đô thị so với Dự án Chung cư là tập trung vào đất chứ không tập trung vào Nhà. Tập trung vào đất nghĩa là khi bạn nghe nói “Dự án đó bán giá 15tr/m2” nghĩa là đất được bán với giá 15tr/m2.
Lưu ý là Dự án chung cư thì từ 1 cục đất có sẵn, theo quy hoạch được xây cao tầng, và sau khi xây cao tầng thì bán cái Diện tích sàn ở. Khi đó, Chủ đầu tư mua đất, xong làm một hồi thì bán Sàn ở. Còn Dự án Đô thị thì ban đầu là đất, CĐT mua đất xong sau đó cũng bán đất. Chỉ khác nhau về cách phân lô thôi. Đối tượng là giống nhau.
Vậy thì sẽ có một điều đáng lưu ý ở đây. Dự án chung cư là từ cục đất, xây lên bán cái sàn. Dự án đô thị thì từ cục đất, phân ra bán cục đất. Và do chưa hiểu về thực hư Dự án, nên nhiều người bắt đầu đi so sánh là Mua đất (đến bù) 300k/m2, bán 7tr/m2, làm thế thì siêu giàu chứ giàu sao nổi. Nhưng thực tế là thế nào?
Thực tế là một khu đất phải là đất nông nghiệp, hoặc phần nhiều là đất nông nghiệp thì CĐT mới xin làm Dự án, còn nếu phần lớn là đất ở rồi thì CĐT sẽ không làm. Lý do là mua đất ở rồi lại bán đất ở thì không phải cách làm của CĐT làm Dự án đô thị.
Vậy thì, tại sao khu đó lại là đất nông nghiệp, thường là vì nó chưa có đường, và không ở được, vì nếu đã có đường, đã ở được thì dân sẽ ở. Và việc của CĐT phải làm các việc để biến cái vùng đó thành vùng có thể ở được. Các việc chính có thể tính đến bao gồm:
  • Xin chủ trương: Xin nhà nước chủ trương để làm Dự án chỗ đó.
  • Đền bù: Là đi mua đất nông nghiệp, giả sử 300k/m2. Thường quá trình này kèo dài nếu nhờ nhà nước đền bù, còn không thì phải tốn tiền vì phải đền bù theo giá thị trường. Nói chung cái việc này là khó nhất.
  • Làm quy hoạch: Một số khu chưa có 1/2000 thì phải làm 1/2000 (chỉ tư vấn cho nhà nước duyệt), còn có rồi thì làm 1/500. QH 1/500 thì phải đi theo quy chuẩn, có Đất ở, đất giao thông, cây xanh – mặt nước, Công cộng. Và trung bình làm khéo thì cũng được khoảng 45-48% đất ở.
  • San lấp: Thường khu đất nông nghiệp không có người ở là do đất thấp, hoặc đất ruộng, hoặc cái khỉ gì đó. Và đa số thì phải mất 1 mớ tiền để đi san lấp. San lấp bao nhiêu tiền tuỳ vào độ cao cote san nền. Ví dụ hiện trạng trung bình là cao 1m, san lấp lên 2.5m và độ nén 1.3 (tại phải lu xuống), nên 1 m2 đất phải “dộng” thêm khoảng 2m3 cát. GIá hiện tại thì tiền san lấp cũng tương đương tiền đền bù.
  • Làm hạ tầng: Điện, đường, trường, trạm, công viên, cây xanh.
  • Đóng tiền sử dụng đất: Cái này do nhà nước định giá. Mà thường tính sơ thì tiền Sử dụng đất có thể được tính như sau: [Tổng tiền sử dụng đất phải đóng] = [Tổng doanh thu theo định giá] – [Tổng tiền đền bù theo giá nhà nước và nghĩa vụ TĐC].
  • Đo vẽ, ra sổ riêng từng lô.
Nhìn chung quy trình là như thế, và Dự án đô thị thì thường làm 4-5 năm, lâu nhất ở vụ đền bù, và thường thì bán giá gấp đôi giá thành là ổn. Nói chứ lời gấp đôi trong 4-5 năm thì không nhiều lắm chứ không phải đơn giản mua 300k bán 7tr như báo chí hay thiên hạ đồn. Chi tiết thì như này:
  • Tiền gom đất: 300k/m2
  • Tiền làm hạ tầng: Tầm 1tr/m2 là giá trung bình (bao gồm san lấp). Hạ tầng này không đẹp lắm nhé!
  • Tiền sử dụng đất: Nếu bán được 7tr/m2 thì chắc phải định giá ra 3-4tr/m2, định giá thấp hơn dễ “lên dĩa”. Tất nhiên sẽ có trường hợp định giá thấp, nhưng chưa biết tương lai mấy ông định giá thế nào.

Lưu ý rằng cái này chỉ bán được tầm 45-48% thôi, nên giá thành khi chưa có tiền SDĐ cho 1m2 ở lúc này đã tăng lên thành 2.8tr chứ ko phải 1.3tr nhé!

Trong trường hợp này, cộng thêm tiền SDĐ nữa là lên tới 3.8-4tr/m2 rồi. Bán 7tr thì lời chưa được gấp đôi.

Tham gia thảo luận

Compare listings

So sánh