BÀI 24: DỰ ÁN ĐÔ THỊ – CÁC THÔNG SỐ TRONG DỰ ÁN ĐÔ THỊ.

Trong phần viết về Dự án Chung cư, Mr Đức từng nhắc đến các thông số liên quan đến loại Dự án đó mà chúng ta phải quan tâm, và trong đó có đề cập đến cái gọi là FAR.
Và Dự án đô thị đương nhiên cũng có những thứ cần quan tâm. Và các thông số quan tâm sẽ ít hơn xí.
Trong Dự án đô thị thì cái chúng ta tập trung là đất. Nghĩa là CĐT sẽ mua 1 cục đất bự, xong rồi xoá hết, phân lô lại. Trong quá trình phân lô đó thì lòi ra các hạng mục như sau:
  • Đất ở
  • Đất TMDV & Công trình công cộng
  • Đất giao thông
  • Đất cây xanh, mặt nước.
  • Đất khác.
Nhìn chung thì quan trọng nhất vẫn là 4 cái đầu, chiếm nhiều tỉ lệ nhất. Đất ở chỉ là 1 phần
Trong đất ở thì lại có tiếp: Đất nhà liên kế, biệt thự. Nếu trong cái nhóm đất ở lại có phần đất xây chung cư, thì sau này cái cục đó biến thành Dự án chung cư.
Và để cho dễ, thì mr Đức quy định rằng, nếu 1 Dự án có cả đất thấp tầng và đất cao tầng thì tạm gọi nó là Dự án Phức hợp. Thế nên trong khuôn khổ các bài viết về Dự án đô thị thì các khu đất không có phần cao tầng nhé!
Cái bảng mà thống kế mấy loại đất như ở trên thì gọi là Bảng cân bằng đất đai. Nhìn vào đó các bạn sẽ thấy được các loại đất có tổng diện tích bao nhiêu.
Thường các lô ở càng nhỏ, thì cái phần diện tích đất giao thông càng nhiều.
Trong một Dự án bình thường, đất ở chiếm được 50% là quá tốt, rất tốt rồi, thường được 45-48% mà thôi. Cái này các bạn phải “ghi lòng tạc dạ” nếu muốn đi đầu tư dạng như 1 Chủ đầu tư nhé!
Vì nếu hiểu sai cái này, thì có khả năng xộ khám như chơi. Ấy là trong lịch sử từng có 1 người vì hiểu sai, tính sai cái này nên bị đi tù 3 năm vì tội lừa đảo, sau khi mr Đức đọc hồ sơ thì cảm giác người này không lừa đảo mà chỉ hiểu sai câu chuyện.
Câu chuyện đó tóm tắt lại là người này rủ bạn bè góp tiền mua đất để làm dự án. Và hứa sẽ trả lại thành phẩm. Tổng diện tích mua được là 20ha, số diện tích thành phẩm cam kết trả khoảng 15ha. Chắc ban đầu người này nghĩ dù sao cũng lời dc 5ha. Nhưng sau khi duyệt 1/500 thì chỉ có 9ha đất thành phẩm (Đất ở), thành ra không đủ để trả cho người góp vốn. Và như thế không thực hiện được lời hứa và ngồi tù.
Tóm lại, trong Dự án đô thị, hãy coi cái bảng cân bằng sử dụng đất, và xem coi được bán bao nhiêu đất ở nhé!

Tham gia thảo luận

Compare listings

So sánh