BÀI 5: DỰ ÁN CHUNG CƯ – CÁC THÔNG SỐ CƠ BẢN CỦA DỰ ÁN.

Thi hoa hậu luôn phải có phần thi áo tắm dù rằng các bạn thí sinh không xuống bể bơi. Ấy là vì chỉ có mặc áo tắm thì mới “phô diễn đầy đủ” vẻ đẹp hình thể, chứ mặc quần áo thì không biết có độn hay không nên khó đoán.
Thông số của một Dự án chung cư theo truyền thông cũng thế, muốn đoán được phải “Lột trần” ra. Và cách để lột trần như sau:
Trong bảng thông tin của Chung cư thường có:
    • Diện tích đất.
    • Số tháp, số tầng, số căn, Mật độ xây dựng.
  • Ngon nữa thì có thiết kế mặt bằng tầng điển hình.
  • Ngon tiếp thì có thêm chi tiết thiết kế căn hộ.
Dựa vào các thông số trên, tính ngược lại như sau:
  • Tính NSA (Diện tích sàn bán): Thống kê xem 1 tầng điển hình có bao nhiêu căn, tổng diện tích chúng nó là bao nhiêu, nhân với số tầng điển hình thì ta được tổng diện tích bán. Tiện thể nhân luôn đơn giá dự kiến thì có Tổng doanh thu.
  • Tính GFA (Tổng diện tích sàn xây dựng): Thường thì NSA = 75-85% GFA tùy vào mức độ thiết kế sang hay không. Càng sang thì tỉ lệ càng nhỏ, càng kém sang thì tỉ lệ càng to. Lưu ý rằng, không phải CĐT không biết thiết kế sang, chỉ là thiết kế càng sang thì càng có ít diện tích để bán.
  • Tính FAR: Lấy GFA chia cho Diện tích đất ra FAR.
  • Tính CFA: Lấy GFA cộng với diện tích hầm, diện tích hầm thường chiếm 90% diện tích đất, 2 hầm thi nhân 2 lần lên. Tiện thể nhân đơn giá xây dựng thì ra CP xây dựng.
FAR là thông số quan trọng nhất, và tại sao phải tính, bởi nó có thể ảnh hưởng đến cái nhanh chậm của thủ tục pháp lý. Dự án vùng ven, FAR = 5 – 6 lần là ok, và thường sẽ có thêm 1 lần nữa cho phần thương mại. Tổng cộng là 6-7 lần.
FAR càng cao thì càng ngợp thôi chứ không gì hết á. Bạn nhìn xong cái này, và lỡ có thấy được cái phê duyệt QH1/500 mà thấy FAR nó có khác nhiều là ó chuyện à.
nguồn:ducle

Tham gia thảo luận

Compare listings

So sánh