CÁC LOẠI DIỆN TÍCH TRONG DỰ ÁN CHUNG CƯ.

Trong dự án Chung cư, có các loại diện tích như sau:
  • Diện tích đất: Ai cũng biết thì một Dự án đều có cái diện tích đất, tuy nhiên hãy tập trung vào “Diện tích đất phù hợp quy hoạch” thay vì “Diện tích khuôn viên”. Diện tích khuôn viên là thường diện tích trong giấy tờ, còn Diện tích phù hợp quy hoạch thì là diện tích khuôn viên sau khi đã trừ hết đường giao thông, hay những thứ khác vướng quy hoạch (nếu có).
  • Tổng diện tích Sàn xây dựng (GFA): Cái này là tổng diện tích sàn được phép xây của Dự án chung cư, mà cái này thì bị khống chế bởi FAR, FAR càng cao thì cái diện tích này càng cao và ngược lại.
  • Diện tích sàn kinh doanh (NSA/NFA): Có 02 cách tính là “Tim tường” và “Thông thủy”. Thông thủy là diện tích có trong sổ hồng sau này, còn diện tích tim tường thì phần lớn các CĐT dùng cái diện tích này để tính giá bán. NSA = GFA – [Diện tích công cộng], và nhìn chung nếu tính theo Diện tích tim tường thì NSA = 80% GFA. 80% này gọi là Hệ số hữu dụng, nếu thiết kế càng sang thì cái Hệ số này càng thấp và ngược lại, thiết kế càng “ngu” thì hệ số này càng cao, càng bán được nhiều.
  • CFA = GFA + Diện tích hầm, Diện tích hầm thì có quy định tối thiểu, tuy nhiên nếu mà căn hộ cao cấp thì thường diện tích hầm sẽ cao hơn chuẩn tổi thiểu, ngược lại, nhà tái định cư, nhà ở xã hội thì tiêu chuẩn thấp hơn nhà ở TM. CFA là dùng để tính khối lượng xây dựng.
Như thế, khi xây dựng, thì tiền xây dựng tính theo CFA x đơn giá.
Khi bán thì lấy NSA x đơn giá.
Mà mấy cái diện tích này thì lấy được từ GFA. Mà GFA lấy được từ Diện tích đất và FAR (hệ số sử dụng đất).
Nói tóm lại,
  • CĐT thiết kế xấu không phải không biết cách thiết kế đẹp, vì thiết kế đẹp thì NSA giảm.
  • Thiếu chỗ để xe không phải CĐT không biết tính, mà vì xây thêm hầm thì cũng không làm tăng thêm NSA.
Chuẩn cao cấp là gì, phải dựa theo 02 cái loại diện tích này làm chính. Cao cấp là thiết kế đẹp, và diện tích công cộng (cụ thể là chỗ để xe) phải nhiều.
02 cái này không đạt thì không gọi là cao cấp được.
Mấy cái khác tính sau, ví dụ nội thất ko thích thì sửa, thay, chứ mấy cái này đã xây rồi là coi như “xong”.
Chính vì thế mình thích mấy căn bên Thủ Thiêm hơn bên Q1, vì dù sao về lâu dài cả 2 bên đều là trung tâm, nưng các căn hộ bên Thủ Thiêm có chuẩn cao hơn nhiều.

Tham gia thảo luận

Compare listings

So sánh