CẦN CHÚ Ý CÁC VẤN ĐỀ PHÁP LÝ NÀO KHI THỰC HIỆN CÁC GIAO DỊCH CHO THUÊ CĂN HỘ / NHÀ ĐẤT?

48 / 100 SEO Score

Hôm nay mình viết bài này là để nhắc nhở thiện chí và chia sẻ thật lòng với những anh em thuộc nhóm:

(1) Môi giới cho người cho nhu cầu thuê nhà;

(2) Người đi thuê nhà ;

(3)Và những người liên quan khác để tránh trường hợp thuê nhầm nhà, rồi tiền mất, tật mang, lúc đó mới nhận ra thì đã quá muộn.

Đặc biệt là những anh em làm nghề môi giới, tuyệt đối phải hiểu thật kỹ pháp lý căn hộ/thửa đất mà mình môi giới cho người có nhu cầu thuê để hạn chế tối đa về rủi ro pháp lý cho người đi thuê và bảo vệ uy tín trong làm nghề nha. Trước khi giao dịch giữa chủ nhà và người thuê nhà diễn ra anh em phải làm rõ những vấn đề sau:

1. Thẩm quyền cho thuê nhà của người cho thuê

Đây là vấn đề mấu chốt nhất anh em cần phải xem xét kỹ trước khi để chủ nhà và người đi thuê nhà giao dịch với nhau thông qua hợp đồng thuê nhà. Vì sao phải xem xét, đơn giản là, người KHÔNG CÓ THẨM QUYỀN cho thuê nhà thì KHÔNG THỂ cho thuê nhà. À, đoạn này chúng ta nhận ra một thực tế là nhiều anh em môi giới qua loa, nhiều người đi thuê nhà cũng qua loa nốt, chẳng cần để ý tới chủ nhà xem chủ nhà ấy có đủ thẩm quyền cho thuê nhà hay không, mà cứ mê man ký hợp đồng luôn. Cái này là cái chết êm ái nè, vì lúc ban đầu hào hứng lắm, nhưng chắc chắn một thời gian sau đi giải quyết hậu quả theo kiểu khóc một dòng sông luôn. Vậy ai là người có đủ THẨM QUYỀN cho thuê nhà đây? Theo quy định của luật thì người này là:

  • – Người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà/Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu tài sản gắn liền trên đất;
  • – Người được ủy quyền (được ghi nhận bằng Văn bản ủy quyền hợp pháp) bởi người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà/Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu tài sản gắn liền trên đất;
  • – Người/những người thừa kế của chủ sở hữu/chủ sử dụng ngôi nhà/thừa đất đó;
  • – Người được chủ sở hữu/chủ sử dụng/người, những người thừa kế chủ sở hữu/chủ sử dụng ngôi nhà/thừa đất đó đồng ý bằng Văn bản/điều khoản hợp pháp cho phép người đó được quyền cho thuê nhà hoặc cho thuê lại nhà.

Để biết được người cho bạn thuê nhà là chủ nhà hay là người nào đó theo trường hợp trên, anh em buộc phải NGHIÊM TÚC yêu cầu người đó cung cấp các giấy tờ liên quan đến anh em xác định họ có đủ tư cách và thẩm quyền cho thuê nhà hay không?. Và hay luôn nhớ, đừng chỉ thuê nhà từ một người mà người đó nhận là chủ, nhận là người cho thuê lại, nhận là abc xyz và bạn tin rồi vội vàng ký hợp đồng với người đó. Đoạn này, khi đọc một vài người có kinh nghiệm rồi sẽ nói theo kiểu “Ôi giời ôi, còn phải dạy khôn làm gì???” OK, mình không nói cho những người có kinh nghiệm hiểu đoạn này đâu, mình muốn chia sẻ với tất cả ai cần để đừng bị dính phốt nào về thẩm quyền và hớ hênh nhé.Lưu ý: Nếu họ không cung cấp được hay lưỡng lữ hay cố biện minh bằng việc ôi giời ôi quan trọng gì, không cần thiết đâu thì anh em biết vấn đề là gì rồi đấy và anh em sẽ có quyết định nhanh thôi. Đúng không nào?

2. Thuê nhà dân (tức nhà lẻ của người dân) hay thuê nhà thông qua doanh nghiệp, tổ chức kinh doanh bất động sản?

Đây là câu hỏi, vấn đề thứ hai anh em cần giải quyết được, sẽ rơi vào những trường hợp sau đây:

  • – Chủ nhà là nhà dân thông thường: Họ không cần đăng ký kinh doanh cho thuê nhà theo quy định của luật, anh em vô tư làm việc với họ, thoải mái luôn. Cứ làm việc với họ, hợp đồng ngon lành cành đào là ok.
  • – Chủ nhà là người thường xuyên cho thuê nhà, kinh doanh việc cho thuê nhà với tư cách cá nhân: Họ phải có Giấy chứng nhận Hộ kinh doanh cá thể với ngành nghề cho thuê nhà trọ,..
  • – Chủ nhà là doanh nghiệp/tổ chức kinh doanh bất động sản: Họ phải có Giấy phép đăng ký kinh doanh, ngành nghề cho thuê bất động sản và đủ điều kiện kinh doanh theo luật định.

Nếu thuộc trường hợp nào mà họ đứng tên ký hợp đồng nhưng không cung cấp được các giấy tờ chứng minh đủ điều kiện, tư cách của họ thì tốt nhất anh em không nên môi giới cho khách, mà khách thuê cũng không nên ký hợp đồng. Bởi vì ký xong thì đi tong mất vài củ, vài chục củ, còn lâu mới đòi lại được vì hợp đồng vô hiệu mất rồi.

3. Giao dịch thuê và cho thuê phải thực hiện bằng văn bản, không dùng mồm nói chuyện với nhau vì không có bằng chứng gì ghi nhận lại cả.

Nhà nhỏ hay nhà to, đất lớn hay đất bé cứ lập hợp đồng hết cho chắc ăn anh em nhé. Anh em nhớ, cứ phải hợp đồng, không dùng mồm làm việc. Hợp đồng thuê nhà thì không cần công chứng, chứng thực gì đâu, nhưng giá trị hợp đồng mà lớn (vài trăm ngàn đô chẳng hạn) thì nên lập hợp đồng và làm công chứng, chứng thực nhé để nếu có tranh chấp thì sẽ dễ xử lý hơn (vì sao dễ xử lý thì nói dài lắm mình sẽ nói sau). Đặc biệt, khi lập hợp đồng cần lưu ý không được thiếu những điều khoản, nội dung sau, vì thành hay bại, thất bại thảm hại hay rực rỡ vang danh cũng bởi các điều khoản hợp đồng này đấy anh em ạ:

  • Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;
  • Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó. Đối với hợp đồng thuê căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu;
  • Giá trị thuê
  • Thời hạn và phương thức thanh toán tiền
  • Thời gian giao nhận nhà ở;
  • Quyền và nghĩa vụ của các bên;
  • Cam kết của các bên;
  • Các thỏa thuận khác;
  • Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;
  • Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;
  • Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.

Lưu ý là: Thời điểm hợp đồng có hiệu lực do các bên thỏa thuận. Nếu không có thỏa thuận, thì thời điểm ký kết hợp đồng sẽ là thời điểm hợp đồng có hiệu lực.

4. Điều khoản và quy định nộp thuế đối với cá nhân/tổ chức cho thuê nhà

4.1. Điều kiện, căn cứ nộp thuế TNCN và thuế GTGT

Điều 4 Thông tư 92/2015/BTC quy định về điều kiện, doanh thu và tỷ lệ thuế phải nộp khi cá nhân cho thuê nhà, cụ thể:- Điều kiện nộp thuếHộ gia đình, cá nhân cho thuê nhà có tổng thu nhập > 100 triệu đồng.– Căn cứ tính thuếCăn cứ tính thuế đối với cá nhân cho thuê nhà là doanh thu tính thuế và tỷ lệ thuế tính trên doanh thu.– Doanh thu tính thuế:– Doanh thu tính thuế GTGT: Là doanh thu bao gồm thuế (trường hợp thuộc diện chịu thuế) của số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê và các khoản thu khác không bao gồm khoản tiền phạt, bồi thường mà bên cho thuê nhận được theo thỏa thuận tại hợp đồng thuê.– Doanh thu tính thuế TNCN: Là doanh thu bao gồm thuế (trường hợp thuộc diện chịu thuế) của số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê và các khoản thu khác bao gồm khoản tiền phạt, bồi thường mà bên cho thuê nhận được theo thỏa thuận tại hợp đồng thuê.- Trường hợp bên thuê trả tiền thuê nhà trước cho nhiều năm thì doanh thu tính thuế GTGT và thuế TNCN xác định theo doanh thu trả tiền một lần.– Tỷ lệ thuế tính trên doanh thu:– Tỷ lệ thuế GTGT là 5%- Tỷ lệ thuế TNCN là 5%

4.2. Cách tính thuế TNCN và thuế GTGT khi cho thuê nhà

– Xác định số thuế phải nộpTheo điểm c khoản 2 Điều 4 Thông tư 92/2015/TT-CP số thuế phải nộp khi cho thuê nhà được tính như sau:

  • Số thuế GTGT phải nộp = Doanh thu tính thuế GTGT x 5 %
  • Số thuế TNCN phải nộp = Doanh thu tính thuế TNCN x 5 %

Như vậy, nếu cho thuê nhà mà có thu nhập từ 100 triệu đồng/năm thì tổng số thuế TNCN và thuế GTGT phải nộp là 10% doanh thu.– Thời điểm xác định doanh thu tính thuếThời điểm xác định doanh thu tính thuế là thời điểm bắt đầu của từng kỳ hạn thanh toán trên hợp đồng thuê nhà.– Thủ tục khai thuế, nộp thuế với cá nhân cho thuê nhà:

  • – Cá nhân cho thuê nhà trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế
  • – Cá nhân lựa chọn khai thuế theo kỳ thanh toán hoặc khai thuế một lần theo năm.
  • – Cá nhân khai thuế theo từng hợp đồng hoặc khai thuế cho nhiều hợp đồng trên một tờ khai nếu nhà cho thuê tại địa bàn có cùng cơ quan thuế quản lý.

4.3. Lệ phí môn bài khi hộ gia đình, cá nhân kinh doanh nhà trọ

Theo khoản 2 Điều 4 Nghị định 139/2016/MĐ – CP cá nhân, hộ gia đình hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ phải nộp lệ phí môn bài với mức tiền như sau:

  • Doanh thu (triệu đồng/năm): Trên 500, nộp 1 triệu
  • Doanh thu (triệu đồng/năm):Từ 300 – 500 nộp 500 ngàn
  • Doanh thu (triệu đồng/năm):Từ 100 – 300 nộp 300 ngàn

– Doanh thu để làm căn cứ xác định mức thu lệ phí môn bài đối với cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình là tổng doanh thu tính thuế TNCN.Như vậy, nếu có thu nhập từ > 100 triệu đồng thì số tiền chủ nhà là hộ gia đình, cá nhân phải nộp:Tiền thuế, phí phải nộp = (Doanh thu x 10% )+ Lệ phí môn bài

4.4. Thuế và phí Doanh nghiệp kinh doanh cho thuê phải nộp theo quy định của pháp luật doanh nghiệp

5. Người đi thuê và anh em môi giới cho thuê nhà nhớ nhắc chủ nhà phải đăng ký tạm trú cho người thuê nhà càng sớm càng tốt

Khi bên thuê là cá nhân và thuê với mục đích để ở, người cho thuê nhà phải thông báo về việc lưu trú của người thuê cho Công an xã, phường, thị trấn tại nơi thuê ngay thời điểm đó, thông qua đăng ký tạm trú. Để thực hiện đăng ký tạm trú, người cho thuê nhà đề nghị người thuê cung cấp một trong các giấy tờ sau:

  • Chứng minh nhân dân, hoặc Hộ chiếu còn giá trị sử dụng
  • Giấy tờ tùy thân hoặc giấy tờ do cơ quan, tổ chức, Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn cấp
  • Nếu người thuê nhà dưới 14 tuổi thì không phải xuất trình các giấy tờ nêu trên, nhưng phải cung cấp thông tin về nhân thân của người dưới 14 tuổi

Việc đăng ký tạm trú thực hiện trực tiếp tại Công an xã, phường, thị trấn hoặc qua số điện thoại, trang mạng (website)… mà đơn vị trên đã công bố và đưa vào sử dụng. Trường hợp người cho thuê nhà không đăng ký thường trú tại địa phương nơi có nhà cho thuê thì có thể yêu cầu người thuê nhà tự thực hiện việc đăng ký tạm trú. Việc thông báo lưu trú sử dụng biểu mẫu do chính quyền cung cấp, người đăng ký chỉ cần cung cấp bản sao các giấy tờ kể trên và các thông tin cơ bản như số điện thoại, thời điểm bắt đầu lưu trú và dự kiến rời đi (căn cứ theo hợp đồng cho thuê)…..

HÃY LÀ NGƯỜI MÔI GIỚI HIỂU BIẾT PHÁP LÝ, HÃY LÀ NGƯỜI ĐI THUÊ KHÔN NGOAN ĐỂ TRÁNH BỊ CHỦ NHÀ HOẶC NGƯỜI GIẢ VỜ LÀ CHỦ NHÀ LỪA!!!

Nguồn: Nguyễn Anh.

Tham gia thảo luận

Compare listings

So sánh