ĐỊNH GIÁ CHUNG CƯ

Điền dấu vào cái hình này, điền đúng chỗ sẽ có được cách tính chi phí và doanh thu.
Dành cho ai muốn dự đoán CĐT đang bán ở mức 80% hay 120% cho 1 dự án nào đó.
 
Với công thức này chúng ta thấy có một số lưu ý:
  • Không tính được Tổng doanh thu nếu không có FAR. Nhiều bạn giới thiệu đất lớn mà không biết FAR thì không thể tính được Doanh Thu.
  • Hệ số hữu dụng tùy thuộc vào thiết kế, nếu thiết kế càng sang thì tỉ lệ hữu dụng càng thấp và ngược lại.
  • Đơn giá XD phụ thuộc vào nhà thầu, và vật liệu hoàn thiện.
Tiền đất chỉ là Diện tích x đơn giá, nó chỉ là 1 phần của chi phí Dự án mà thôi.
Tuy nhiên, đa số chúng ta hay chỉ quan tâm đến Vị trí vàng, mà không đào sâu những thứ khác.
Đừng để vị trí đánh lừa, chung cư nó không chỉ có vị trí.
Trong hình ảnh có thể có: trong nhà
Bình luận:
  • Hữu dụng 75-80% hiếm có…65-68% thôi…nếu trên 70% thì đồng nghĩa nhồi nhét, nén, hành lang bé, cầu thang bé…và nghột ngạt bí bùng…Cho nên khi nào đẩy 70%+, để sale tốt thì toà nhà phải mặc áo cho hoành tráng, màu mè hoa lá cành, sa bàn đẹp lung linh, nhà mẫu xịn như KS 10 sao….và sales hót líu lo chất lượng sống 15 sao
  • Tim tường? HDMB căn cứ theo diện tích sử dụng (thông thủy), tức mép trong tường trừ toàn bộ hộp kỹ thuật (vì không dùng được)…Lúc ông kTS plan ông ý đâu biết MEP, quên bố trí hộp KT, MEP vô đẻ ra hộp KT để đi ống trục đứng, mỗi căn mất thêm 5-10 m2 so với diện tích xây dựng…DT tim tường chỉ dùng cho nhà liền thổ trong ranh đất thôi
  • Nah…KTS của bên này binh nát óc, 70%/GFA là hơn 10 căn/sàn…Đức chưa hiểu…khâu planning dễ tính trên excell thấy đạt, khi ra bản vẽ thi công thì giảm do thực tế cột bê tông, tường 20, góc cạnh, hệ thống MEP …mất thêm so vói lúc planning trên excell. Ông KTS vẽ concept không hề biết đến kích thước cột cụ thể và các vấn đề phát sinh. Sau khi kỹ sư kết cấu và MEP binh xong, lòi ra tăng tiết diện cột, đà…rồi MEP cần xây chỗ này kia…mất thêm 3-5%…Cuối cùng 65%-68% là ngon….Còn nếu không là binh láo, người mua chịu thiệt…BTW, các khu chung cư cũ do nhà nước làm bám sát TCVN làm 6-8 căn/sàn, 3-4 mặt thoáng, hành lang 1.8-2.4m…so ra thoáng hơn mấy cái hộp kín mích của bây giờ (do Nova khởi xướng xu hướng tận thu)
  • Thật ra Nova đi trước: Lexington và Tropic Garden ở Q2…do thuê 1 ông Củ Sâm làm GD thiết kế…😀 Ai đi Seoul đều hiểu căn hộ ở bên đó có đặc thù riêng cho phù hợp khí hậu…copy về VN…rất không phù hợp….Ai vô hành lang Lexignton hay Tropic Garden chưa? hầu như bí bứt , yếu tố thông và thoáng rất tệ…Anh có đọc qua 1 hướng dẫn của Mỹ về thông thoáng, 1 hành lang rộng 2m tối đa chỉ thông gió tự nhiên được 5 m, tức ngụ ý chiều dài hành lang tối đa 5 m, hoặc phải dùng hệ thống hút/đẩy gió cưỡng bức….Kaka…mấy cái hành lang 1.6m của Nova hay của cả Capitaland …dài 15-20m…Chỉ có Đại Quang Minh làm hành lang 2 m khá OK, hoặc Him Lam cũng chú ý đến thông thoáng tự nhiên….Còn Vin? kakaka…máy lạnh 24/24 cho hành lang 1.6m….ai trả tiền $…Cư dân chứ ai

Tham gia thảo luận

Compare listings

So sánh