FAR QUAN TRỌNG NHƯ THẾ NÀO?

FAR là viết tắt của Hệ số sử dụng đất. Hệ số sử dụng đất thì nó quan trọng trong xây cao tầng, những thứ công trình mà thiên về sàn xây dựng, sàn sử dụng thay vì là đất.

FAR thì ở nhà liền thổ hay nhà cao tầng cũng đều có, nhưng nhà liền thổ thì nta quan tâm đến đất là chính nên hay bỏ qua FAR.

Để cho dễ hiểu, như cái nhà phố ấy, 4x10m = 40m2, xây 3 tầng. Tầng 1 lùi trước 2m, không có lùi sau, xây được 4×8=32m. Tầng 2, 3 xây y như tầng 1, tổng cộng là 32×3 = 96m2.

FAR là hệ số sử dụng đất, nghĩa là sử dụng được bao nhiêu lần đất, như trường hợp ở trên thì đất là 40m2, xây và sử dụng là 96m2 thì FAR = 96/40 = 2.4 lần.

FAR tính như vậy, nhưng với nhà phố thì người ta quan tâm đến số tầng và mật độ, mật độ sẽ tính ra được 1 tầng xây bao nhiêu m2, còn số tầng là tính xem xây được bao nhiêu lần như thế. Giả sử xây full đất, thì cứ xây mấy tầng là FAR bấy nhiêu.

NHƯNG.

Trong cao tầng thì cái FAR rất là quan trọng, nên nó là thứ rất khó đổi, và số tầng và mật độ phải xoay quanh cái FAR này, nên xây cao thì tòa nhà phải nhỏ, xây thấp thì mập lên.

Vì Chung cư là tập trung vào sàn sử dụng, nên ai cũng muốn xây được càng nhiều càng tốt, tầng cao thì bản chất không khó xin, nhưng FAR thì lại khó vì FAR liên quan đến dân số, mà dân số lại liên quan đến Điện, đường, trường, trạm. Muốn xin FAR thì phải chứng minh những thứ xung quanh đáp ứng được cái số dân đó, và nghĩa vụ tăng thêm đủ kiểu, vì FAR tăng là xây được nhiều hơn, bán được nhiều hơn và thu về nhiều hơn.

Cái sàn sử dụng như ví dụ ở trên, thì trong chung cư gọi là GFA, công thức tính cái này là GFA = Diện tích x FAR. Cái GFA càng nhiều thì bán được càng nhiều, nên ai cũng muốn cái đó nhiều hết, nhưng cái FAR sẽ không cho phép muốn xây nhiêu thì xây.

Thế nên thật không ngoa nếu nói FAR chính là cái tạo nên giá trị của một khu đất cao tầng. Quan trọng bậc nhất. FAR càng cao thì càng có lợi cho CĐT nhưng nhìn chung là căn sẽ nhiều, dân sẽ nhiều, và cái gì cũng nhiều hết.

Tham gia thảo luận

Compare listings

So sánh