MUA CHUNG CƯ CHÚNG TA ĐANG TRẢ TIỀN CHO CÁI GÌ?

Thứ dùng để nhân với đơn giá ra tiền là diện tích Sàn sử dụng (hay gọi là NSA hoặc NFA). Mà diện tích này thường các Chủ đầu tư tính theo Diện tích tim tường, trong khi trong GCN sau này được cấp thì tính theo Diện tích thông thủy, Diện tích tim tường lớn hơn Diện tích thông thủy tầm 5-7%.

Để có được cái NSA này, thì phải đi một chuỗi như sau:

Thứ là Đất (đương nhiên, không thể xây nhà trên không trung) và Công trình xây dựng. Điều đáng nói là có cục đất thì xây được nhiều, có cụ đất xây được ít, (có cục đất không xây được miếng nào). Cái quy định cục đất đó được xây nhiều hay ít là Hệ số sử dụng đất (FAR).

Có FAR, có Đất thì mới ra được GFA (Tổng diện tích sàn xây dựng). Muốn ra được NSA thì phải tùy vào thiết kế cái mặt bằng tầng nó như thế nào nữa. Những thứ không được tính vào NSA, thì gồm có Hành lang, sảnh, thang máy, thang thoát hiểm, Hộp gen kỹ thuật chung….

Thế thì nếu GFA là cố định do bị quy định bởi FAR và Diện tích đất, thì hành lang nhỏ, dài, thang máy ít, nhiều thang / căn hộ thì có phải là cái diện tích dành cho công cộng càng ít, và diện tích bán được (NSA) càng nhiều.

Ngược lại, nếu thang máy nhiều, rộng, hành lang to, ngắn, sảnh bự… thì NSA càng ít phải không? Đó là lý do CĐT không phải không biết thiết kế thoáng đẹp, chỉ có điều thiết kế càng thoáng thì diện tích bán được càng ít.

Túm lại, chúng ta trả tiền cho diện tích NSA, và trong diện tích NSA đó có bao gồm Đất (được phân bổ) và diện tích Xây dựng. Như thế, nếu FAR càng nhỏ, thiết kế càng sang thì cái tỉ lệ đất được chia càng nhiều.

Nói cho dễ hiểu, khu đất 1ha, thiết kế xấu, FAR cao thì xây được 1000 căn, cũng FAR đó nhưng thiết kế đẹp thì được còn 900căn, còn FAR mà thấp, thiết kế sang thì có 500 căn thôi. Giả sử diện tích mỗi căn là như nhau thì trường hợp nào có “Giá trị đất” cao hơn?

Chúng ta trả tiền cho NSA, nhưng lại sử dụng “Không gian sống”. Không gian sống được thể hiện đơn giản qua số PN, WC, có những thiết kế 70m2 có 2 PN, nhưng cũng có những thiết kế 60m2 chỉ được 1PN, tương tự, có những thiết kế 80m2 là có 3PN, nhưng có những thiết kế phải hơn 100m2 mới có số PN tương ứng.

Không gian sống, còn được thể hiện qua tiện ích sống, là nhà để xe, là hồ bơi, phòng tập gym, nhà sinh hoạt cộng đồng …

Chưa hết, cái chúng ta trả còn bao gồm khi giao nhà được đính kèm cái gì, và sẽ phải tốn thêm bao nhiêu tiền để có thể vào ở được. Có những căn hộ giao thô đến cửa, có nơi bàn giao nội thất cơ bản, có những căn hộ bàn giao nội thất tương đối đầy đủ.

Và điều thú vị là “Vị trí” nó lại chỉ liên quan đến mỗi miếng đất. Nhưng chúng ta đang định giá và so sánh Căn hộ chung cư dựa trên Vị trí, trong khi thực tế như mô tả ở trên, Vị trí chỉ chiếm một phần nhỏ nhỏ để định giá một căn chung cư. Và nếu chỉ dựa vào vị trí để quyết định “xuống tiền” mà coi nhẹ phần khác thì chưa chắc đã là một quyết định chính xác.

Bình luận:

  • Tùy vào nhu cầu của từng người mà vị trí đóng vai trò quan trọng, có thể hơn 50% ! Ai chẳng muốn sống trong khu rộng rãi, tiện ích nhưng họ đành phải hy sinh để ở một nơi tệ hơn rất nhiều chỉ vì… vị trí! Nhìn vào đường sá HCM hiện nay ai cũng thấy cang ngày càng tệ với kẹt xe, ô nhiễm, đi làm còn phải đón con cái, chợ búa… Tóm lại ý cá nhân của mình vị trí vẫn rất là quan trọng và có thể chiếm hơn 50% quyết định về căn hộ!

Tham gia thảo luận

Compare listings

So sánh