PHÂN TÍCH VỀ DỰ ÁN CHUNG CƯ.

Như đã nói ở bài trước, trong Dự án chung cư có rất nhiều thông tin, nhưng với quan điểm “tốt khoe, xấu che” thì các Chủ đầu tư sẽ cô gắng đưa các thông tin tốt, và hạn chế đi những thông tin xấu.

Tuy nhiên, khi mà xem các thông tin được cung cấp hoặc nhìn vào thì phần nào đó cũng đoán ra được các thông tin bao gồm cả những thông tin được show ra và thông tin bị ẩn đi.

Đầu tiên là Diện tích: Thường thì CĐT sẽ tìm ra cái diện tich lớn nhất để show ra. Trong thực tế thì có 02 loại diện tích, một diện tích đất, và diện tích phù hợp quy hoạch. Thường thì cái phù hợp quy hoạch sẽ nhỏ hơn diện tích đất.

FAR là một chỉ số quan trọng hàng đầu trong Dự án chung cư, tuy nhiên chỉ số này được thể hiện ở một hình thái khác. Đó là mật độ xây dựng và tầng cao.

Trong Dự án chung cư, FAR rất khó thay đổi, nhưng mật độ và tầng cao dễ thay đổi hơn, nên thường thì xây cao thì block sẽ gầy, còn xấy thấp thì block sẽ mập.

Còn nếu mật độ giữ nguyên, thì xây càng cao, thì FAR càng lớn.

Chúng ta hay nghe các CĐT làm công viên, làm hồ … nhưng thực tế thì tiền để xây cái công viên hay cái hồ không bao nhiêu tiền, mà cái quan trọng là nó có ảnh hưởng đến FAR không.

FAR cao thì lợi cho CĐT nhưng không lợi cho người mua, vì FAR càng cao nghĩa là diện tích đất được phân bổ cho diện tích sàn càng nhỏ, dân sẽ càng đông và càng ngộp.

Có công viên to, hồ nước lớn nhưng nhà cao, FAR vẫn đảm bảo thì nhìn chung CĐT cũng không thiệt hại gì mấy, lý do vì xây mấy cái công trình đó không tốn bao nhiêu tiền cả.

Để dự đoán FAR thì có thể tính theo mặt bằng điển hình, ra công trường để xem tiến độ xây dựng, nhìn tiến độ xây dựng để đoán pháp lý, và nhìn vật liệu hoàn thiện, layout căn hộ để chúng ta đoán cấp độ của dự án thuộc Level nào.

Thật ra bỏ công để phân tích sẽ có rất nhiều sự khác nhau giữa các Dự án, và có thể xác định luôn CĐT đang bán 80 hay 120%.

Điều này hết sức quan trọng, ảnh hưởng đến tương lai của căn nhà sẽ hình thành. Vì dự án chung cư là loại sản phẩm thiên về sàn xây dựng, chi phí đổ vào phần xây dựng là chính thanh vì phần đất, và phần này bị khấu hao theo năm tháng, do đó cần phải coi kỹ để đáng đồng tiền bát gạo.

Tuy nhiên, vì không có nhiều người quan tâm cái này nên nhìn chung ít ai quan tâm hay phân tích. Đa số sự phân tích chỉ nằm ở vị trí và CĐT, tiện ích… mà những thứ đấy thì nó không phải là thứ quan trọng nhất của Dự án chung cư.

Tham gia thảo luận

Compare listings

So sánh