PHÁP LÝ BẤT ĐỘNG SẢN

PHÁP LÝ BẤT ĐỘNG SẢN

“Pháp lý” có lẽ là cụm từ mà nhiều người sợ nhất khi đi mua Bất động sản. Nếu bạn sợ thì cũng đừng cảm thấy tự ti, vì cái Pháp lý này ai cũng sợ, kể cả dân chuyên nghiệp. Vì có câu cửa miệng nói về pháp lý Bất động sản rằng “Sáng đúng, chiều sai, sáng mai lại đúng”.

Tuy nhiên, muốn vượt qua nỗi sợ thì phải đối mặt với nó, mà kiến thức và sự hiểu biết giúp cho chúng ta có thể có được cái nhìn tổng quan và hiểu được những khúc mắc có thể có. Khi buộc phải đi, thà biết phía trước có nguy hiểm vẫn hơn là không biết có gì đang chờ đợi ta.

Nhưng cũng không nên quá lo lắng.

Lược lại lịch sử

Đất đai của tổ tiên có từ lâu đời, nhưng Luật đất đai mà ngày nay đang áp dụng có từ năm 1993, và sau này có nhiều lần sửa đổi. Dù rằng, trước đó từng có Luật đất đai năm 1987, nhưng Luật ra năm 1993 là mốc quan trọng.

Trong Luật đất đai thì cần lưu tâm đến quy định rằng “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nước thống nhất quản lý”. Nhà nước giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng lâu dài hoặc có thời hạn. Và cá nhân, tổ chức được sử dụng đất theo đúng mục đích quy định. Tóm lại, Đất đai có từ xa xưa, nhưng do Nhà nước quản lý, Nhà nước được quyền giao đất cho Người sử dụng đất, có thời hạn, có mục đích.

Để được giao đất thì nguồn gốc đất là một nội dung quan trọng, và mốc năm 1993 là điểm phân chia về mặt thời gian của nguồn gốc sử dụng đất.

Về mốc năm 1993, thì đại khái những ai có giấy tờ hoặc không có giấy tờ, nhưng chứng mình được rằng từ trước năm 1993 có ở, sống, canh tác trên đất thì được cấp Giấy chứng nhận sử dụng đất đó. Nếu khu đất nào không có ai đăng ký thì nhà nước quản lý.

Và nếu việc này được làm triệt để, thì tất cả sổ về đất sẽ được làm từ năm 1993. Sau năm 1993, mọi giao dịch về đất đai thì sẽ dựa trên giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, cho đến ngày nay, vẫn có những lô đất mà giấy chứng nhận được cấp trước năm 1993, với những lô đất kiểu như thế, không có ai đảm bảo rằng năm 1993 có ai đó đã đi kê khai đất đó hay chưa, ngoài ra cũng không dám chắc nhà nước có thu hồi ở cái dạng đất không ai quản lý hay không.

Đất đai luôn có vị trí, do đó trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải luôn có bản đồ đi kèm. Nói về bản đồ lại phải kể thêm một cột mốc khác là năm 2002 là năm mà hệ trục tọa độ VN2000 ra đời. Lúc này, trên mỗi bản đồ trên Giấy chứng nhận lại có một dãy số tọa độ X,Y gọi là Tọa độ góc ranh.

Tọa độ góc ranh này tham chiếu sang tọa độ vệ tinh, do đó độ chính xác cao, khác với bản đồ thời xưa căn cứ theo hình dáng, hiện trạng, số tờ, số thửa… Khi cầm một Giấy chứng nhận có bản đồ được lập trước năm 2002, sẽ rất khó xác định được vị trí đất, ngược lại, khi cầm một Giấy chứng nhận có Tọa độ góc ranh, rất dễ dàng để xác định được vị trí đất.

Hệ thống các văn bản luật ở Việt Nam

Về văn bản luật ở Việt Nam, cao nhất là Hiến pháp, sau Hiến pháp là đến Luật và Bộ luật, dưới Luật là đến Nghị định, dưới Nghị định là các Thông tư, hướng dẫn, dưới nữa là các Quyết định, công văn của các cấp khác nhau.

Theo thống kê năm 2016 của Thư viện pháp luật thì có 225 Luật và Bộ luật còn hiệu lực và sắp có hiệu lực ở Việt Nam. Trong đó liên quan đến ngành Bất động sản thì có Luật đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư, Luật Quy hoạch đô thị. Mà trong đó Luật đất đai là quan trọng nhất vì liên quan đến Đất.

Tóm lại, các Luật liên quan đến ngành Bất động sản xoay quanh các nội dung:

  • Đất: Nguồn gốc, Người sử dụng đất, Thời hạn sử dụng đất, Mục đích sử dụng đất. Những nội dung này sẽ liên quan đến Luật đất đai, Luật đầu tư, Luật doanh nghiệp, Luật quy hoạch đô thị.
  • Công trình trên đất: Liên quan đến Luật Quy hoạch đô thị và Luật nhà ở.
  • Kinh doanh: Luật kinh doanh Bất động sản.

Đừng lo lắng, cũng không có quá nhiều thứ khó hiểu đâu.

Tham gia thảo luận

Compare listings

So sánh