QUY HOẠCH VÀ CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT.

Nãy có viết về việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, mà đang dở dang, nên giờ viết tiếp.
Để bắt đầu lại thì dẫn lại câu hỏi lúc nãy của một bạn hỏi ý là đóng tiền Sử dụng đất cái là được chuyển đổi mục đích sử dụng đất liền.
Chắc cũng không ít người nghĩ rằng cứ có tiền, đóng tiền sử dụng đất (thuế đất) cái là được chuyển mục đích sử dụng đất. Thực tế thì hoàn toàn không phải vậy.
Muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì việc tiên quyết là phải phù hợp quy hoạch đối với những chỗ đã có quy hoạch. Còn cũng có những chỗ chưa có quy hoạch thì cũng chuyển đổi được nếu nó phù hợp với thực tế. Cụ thể như sau:
Chỗ đã có quy hoạch:
Chúng ta hay nghe Quy hoạch 1/2000, QH 1/500, rồi Quy hoạch Sử dụng đất, rồi quy hoạch định hướng không gian, rồi quy hoạch nông thôn mới, rồi quy hoạch xây dựng, rồi quy hoạch ngành, rồi quy hoạch lộ giới… nhìn chung là đầy cái có cái tiếp đầu ngữ Quy hoạch, thế thì nó là gì? Túm lại thì phân ra như dưới đây.
  • QH Định hướng không gian: Có thể hiểu như chiến lược công ty ấy, là chỗ này sẽ làm gì, chỗ kia sẽ làm gì, chỗ nào là đầu tàu, chỗ nào là đuôi tàu, đại khái thế. Và vì định hướng nên bản vẽ được vẽ trên 1 vùng rất là lớn, thể hiện mang tính hình ảnh là chính, độ chính xác về toạ độ không cao, nên nhìn hương hoa để tham khảo, cái này mà in ra treo trong văn phòng làm việc là chuẩn chỉnh luôn. Ví dụ đường cao tốc Mộc Bài – SG, cao tốc Phan Thiết – Long Thành, cao tốc Bắc Nam, Cao tốc Dầu Dây – Đà Lạt. Vành Đai 4 vân vân và mây mây, nhìn chung cái gì có mà chưa rõ về vị trí thì nó là định hướng.
  • Quy hoạch sử dụng đất: Cái này là TỐI QUAN TRỌNG, nhắc lại là rất quan trọng, nó là nền tảng cho mọi loại quy hoạch sau đó. Cái quy hoạch định hướng ở trên là mang tính hướng hoa, kiểu như chiến lược công ty thì không tính đến tài chính công ty có bao nhiêu, chỉ mơ cho rộng, cho xa thôi, còn đến QH sử dụng đất là bắt đầu nghiêm túc làm kế hoạch rồi đó, thực tế rồi đó. Quy hoạch sử dụng đất là quy định cục này sử dụng cho mục đích gì, cục kia sử dụng cho mục đích gì, có cả hơn trăm loại mục đích sử dụng, nhưng mà chúng ta thì quan tâm đến đất ở nè, cây xanh nè, giao thông, sản xuất, nông nghiệp …

Lưu ý: Quy hoạch sử dụng đất thường được lập theo đơn vị hành chính là huyện, nên mỗi huyện được làm ra thành 1 bản vẽ, bản vẽ to, nhỏ tuỳ vào huyện to hay nhỏ. Nên nói chung cái loại bản vẽ này không tính tỉ lệ 1/2000 hay 1/500 gì đâu nhé!

  • Quy hoạch ngành: Cái này thực tế là ít nghe, nhưng là cụm từ để chi chung cho các loại quy hoạch xây dựng, giao thông, lộ giới hẻm, cấp nước… Đại khái là quy hoạch cảu mấy cái ngành công việc, như ngành giao thông, ngành xây dựng. Chúng ta thì cũng quan tâm chính đến QH ngành xây dựng, và lâu lâu là giao thông, còn ngành khác kệ.

Lưu ý: Quy hoạch ngành thì vẽ theo từng khu vực, và vì thế có tỉ lệ, và QH 1/2000 nhìn chung là để nói đến quy hoạch của ngành xây dựng, có tỉ lệ 1/2000.

  • Quy hoạch nông thôn mới hay gì đó thì nói chung là quy hoạch ngành, nó chỉ là tên gọi khu vực nông thôn mới thôi.
  • Quy hoạch 1/500 là quy hoạch do doanh nghiệp làm, nó là chi tiết đến từng lô.
Chuyển đổi mục đích chỗ đã có quy hoạch:
Tại sao phải chuyển đổi, nghĩa là có sự khác nhau giữa hiện trạng (là thứ hiện hữu) và Quy hoạch (là thứ kế hoạch). Nói trắng ra là chỗ đó cho sử dụng loại B, nhưng hiện tại đang sử dụng loại A. Thế thì với những khu đất đã có quy hoạch thì chuyển chuyển từ hiện trạng sang quy hoạch, chứ không được chuyển lung tung, và cơ sở để chuyển thì ít nhất là phải có quy hoạch Sử dụng đất, ổn hơn là quy hoạch ngành 1/2000 (ngành xây dựng).

Lưu ý: Chuyển xong rồi mới đóng tiền thuế, rồi mới cấp sổ, nghĩa là phải được chuyển trước đã, chứ không phải cứ đóng tiền là auto chuyển.

Chuyển đổi mục đích chỗ chưa có quy hoạch:
Có nhiều chỗ trên đất nước này chưa có quy hoạch. Lưu ý là có quy hoạch mà chưa cụ thể làm gì khác với chưa có quy hoạch. Quy hoạch chưa biết làm gì thì treo lại, không cho làm gì cả, còn chưa có quy hoạch thì đơn giản là chưa có ý tưởng gì cả.
Thê thì những chỗ chưa có quy hoạch đa số là ở quê, ít người, đất rẻ, chứ đất mà mắc thì phải quy hoạch ngay và luôn ấy chứ.
Và khi chưa có quy hoạch, thì thường đất ở đó là đất nông nghiệp, vì sinh ra đất là đất nông nghiệp rồi (trừ phi phá rừng lấy đất). Khi chuyển đổi loại này, thì người ta sẽ có nhu cầu chuyển từ đất nông nghiệp lên đất ở.
Trong thực tế thì ở xa xa như thế, đôi khi người ta cũng chả cần chuyển đổi mục đích sử dụng đất, lúc này, cái sự chênh lệch giá trị giữa đất nông nghiệp và đất ở nó chả có khác biệt gì lắm, nên nói chung cũng không có nhu cầu chuyển lên chuyển xuống gì, cho thì chuyển, không thì thôi.
Đặc biệt cần lưu ý, muốn xin chuyển đất nông nghiệp ra đất ở thì phải có đường vào, vì the quy định mà không có đường vào thì không ở được. Nên ở quê, nhìn chung dễ, nếu muốn chuyển lên đất ở thì từ đất nông nghiệp, trổ đường vào, đi xác nhận, và chuyển thôi.
Túm lại.
Phải trả lời câu hỏi tại sao phải chuyển mục đích? Tất cả đều quy ra tiền hết, cái chỗ nào mà sự chênh lệch giá giửa các mục đích đất càng lớn thì việc chuyển đổi càng khó, còn chỗ mà chả khác biệt gì thì việc chuyển dễ thôi.
Và ở đời này không ai ngu hết, nếu chuyển xong cái tăng giá trị vù vù thì không ai không ráng làm để lấy cái nguồn lợi đó, người ta bỏ là vì người ta không làm được thôi. Ví như đất nông nghiệp 2tr, đất ở 10tr, thì chênh lệch 8tr đó chính là cái khó của việc chuyển đổi đấy.
Thế nên, đừng có mà dễ tin mấy lời giới thiệu “lên thổ cư được, khi đó giá tăng nhiều lần”. Vì thực tế nếu lên được dễ và tăng nhiều lần thì ngu gì bán, không ai tự nhiên đưa tiền cho người khác đâu.

Tham gia thảo luận

Compare listings

So sánh